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부동산

경매가 무효 취소가 되는 사례 분석

인생을바꾸는순간 2024. 2. 12. 16:30

부동산 경매 중에 경매가 취소 또는 무효가 되는 사례가 발생하게 됩니다. 취소와 무효는 다른 의미이며 특히 입찰자 입장에서 입찰표 작성을 신중하게 작성하지 못하여 취소가 되는 사례는 실무적으로 많이 발생합니다.

입찰이 무효가 되는 사례에 대해 알아보겠습니다.

생각보다 부동상 경매는 아직 경험이 없거나 적은 경매 초보자들이 많이 참여합니다. 그렇다보니 경매에서 정한 절차를 잘 지키기 못하는 경우가 발생하게 됩니다.

특히, 입찰 일자에 직접 수기로 작성하여 제출해야 하는 기일입찰표에는 사건번호를 비롯한 입찰자 개인정보, 입찰가액에 관한 사항을 기재해야 합니다.

경매 일정을 촉박하게 앞두고 기일입찰표를 오기로 잘못 작성하는 경우가 발생하게 됩니다.

이렇게 기입입찰표를 잘못 작성하게 되면, 입찰이 무효가 될 수 있습니다. 만약 입찰가액의 금액이 최저매각가격보다 적을 경우 당연히 무효입니다.

또한, 입찰가액의 10%인 입찰보증금을 부족하게 납부하는 경우도 있습니다. 이런 경우는 대부분 현금으로 입찰보증금을 제출하는 경우가 많은데, 이런 착오를 대비하기 위해서는 입찰보증금은 수표로 제출하는 것이 바람직합니다.

그외에도 경매 자격을 입증하는 문서제출을 누락하는 경우도 존재합니다. 특히 대리인일 경우 대리인을 증명하는 위임장과 본인의 인감증명서를 제출하지 않거나, 법인 응찰시에는 법인등기부등본이나 초본을 제출하지 않은 경우가 해당됩니다.

사실 법원 경매는 사실주의에 입각하여 서류 제출 형식을 매우 엄격하게 보기 때문에 실생활에서 사소하다고 생각하는 부분까지도 법률행위를 지키지 않아 무효처리가 될 수 있음을 인지해야합니다.

항고라 함은 법원이 내린 결정에 대하여 불복하겠다는 법률상 의사표시입니다. 보통 경매에서는 매각허가결정을 법원이 판단하면 약 7일간의 즉시항고기간을 당사자에게 주게 됩니다.

법원 판결은 일사부재리로 한번 결정 또는 확정하면 되돌릴 수 없기 때문에 이와 같은 항고기간을 통하여 당사자에게 마지막 기한의 이익을 주는 것입니다.

그렇기때문에 법원의 결정에 이의가 있는 경우 즉시항고 신청을 통해 의사표시를 해야 하며, 나아가 보증공탁을 통해 매각대금의 약 10%에 해당하는 금전이나 유가증권을 공탁해야 유효하게 됩니다.

즉시항고를 할 수 있는 당사자 중 가압류권자, 가처분자와 같은 권리행사자는 포함하지 않으며, 등기부등본상 소유자로 등기되어 있지 않은 경우 매각허가결정에 대항하여 항고할 수 없습니다.

즉시항고의 효력은 경매절차 상 매각허가결정의 효력을 차단하게 되므로 만약 즉시항고에 대한 근거가 있다고 법원이 판단하게 되면 즉시항고에 대한 소송이 별도로 진행되며 그 이전까지 매각허가결정은 정지되고 당연히 경매절차도 정지됩니다.

경매 매각불허가 절차는 어떻게 될까? 최고가 매수인이 낙찰을 받게 되면 법원은 매각결정기일에 이해관계인에게 의견을 진술토록하여 매각유무를 결정하게 됩니다.

만약 매각허가가 확정되면 별도로 매수인에게 알리지 않습니다. 하지만 매각불허가 사유에 근거하여 불허가 판결이 나면 매수인에게 이를 통보하게 됩니다.

이에 따라 매수인은 앞서 살펴본것과 같이 즉시항고로 법원의 결정에 항고유무를 결정해야 하는데, 대체로 매각불허가 사유에 따라 참고하여 결정하게 됩니다.

만약, 매각불허가 사유가 집행정지결정에 따른 경우에는 당연히 즉시항고를 하여도 배척될 것이기에 굳이 항고를 할 필요가 없게 되고 매각물건명세서 상 중대한 흠결이 있어 다툼의 여지가 있는 경우 본인의 실익을 판단하여 즉시항고 유무를 결정하게 됩니다.

매각물건명세서 흠결 사항으로는 부동산물건 표시의 오류, 대항력 있는 임차인 표시 누락 등이 있습니다.

또한, 간혹 매수인 자격이 원인이 되어 매각불허가 결정이 나는 경우도 있는데 매수신청 금지자, 입찰 참여에 제한이 있는 자등 매수인으로서 자격이 없는 경우, 소유자에 대해 경매개시결정 송달이 누락된 경우에도 불허가 결정이 나게 됩니다.