명도소송과 경매 강제집행 방법 조건

부동산 경매 시 인도명령신청 시기를 놓쳐 명도소송을 신청하게 될 때 알아야 할 정보와 강제집행 방법, 조건에 대해 안내해 드리겠습니다.

 

명도소송 알아보기

 

명도소송은 부동산 경매 매수인이 잔금을 납부하고 6개월 이상이 경과하여 더 이상 인도명령신청을 할 수 없게 되었을 때 진행하는 소송입니다. 

 

협상 초기에 원만히 협의가 될 것으로 예상을 하였으나 종종 점유자와 협상시간이 길어지면서 인도명령신청 접수를 차일피일 미루다가 결국 점유권도 회복하지 못하고 인도명령신청까지 진행하지 못하는 상황에 이르게 됩니다.

 

이런 경우 부득이하게 별도의 소유권에 근거한 명도소송을 제기하여 판결을 받아 집행권원을 확보하고 강제집행을 신청해야 합니다. 통상 소송기간은 6개월 이상 걸리는 경우가 많습니다.

 

소송절차는 일반 민사소송과 유사하게 진행됩니다. 먼저 소유자가 소장을 관할 법원에 접수하면, 법원에서 심리 및 결심을 통해 재판을 진행하여 승소판결을 받습니다. 이후 집행문을 부여받아 강제집행 신청을 하고 집행관과 함께 명도 집행을 진행하게 됩니다.

 

이 과정에서 법원 내부의 행정절차 시간과 법원 서류 송달절차에 걸리는 시간을 고려하면 하루가 아까운 소유자에게는 짧게는 6개월에서 길게는 1년이상의 시간이 낭비될 수밖에 없습니다.

 

또한, 만약 승소판결을 받았다 하더라도 점유자가 항고를 하게 되면 이유를 불문하고 항고에 대한 재판이 진행되기에 추가적으로 3~6개월이 소요될 수 있습니다. 이 과정에서 점유자는 보증 공탁과 같은 절차가 필요 없기에 집행권원 획득이 늦어짐에 따라 소유자에게만 손해가 전가되는 현상이 발생하게 됩니다.

 

그 외에도 점유자게 법원 송달서류를 기피하게 되면 소송절차가 추가로 지연될 수 있습니다. 이런 경우 재송달, 특별송달, 공시송달의 방법으로 종국에는 송달절차를 완수할 수 있겠지만 마찬가지로 강제집행 시간이 지연되는 것을 어쩔 수 없습니다.

 

다만, 명도소송을 승소하게 되면 판결문에 가집행을 할 수 있는 권한을 부여하게 때문에 1심 판결 이후 즉시 명도집행을 하는 것이 바람직합니다.

 

경매 강제집행 조건

 

경매는 민사사건으로 시작되지만 강제집행을 하는 과정에 있어 점유자와의 또 다른 법정 분쟁의 소지를 야기합니다. 특히 소유권을 법적으로 부여받았다고 하더라도 실제 점유권은 타인에게 있기 때문에 관련 법률을 잘 인지하지 못할 경우 형법상 처벌을 받을 수 있습니다.

 

실무에서 가장 흔하게 발생하는 것이 바로 주거침입, 퇴거불응 조항으로 형법 제319조에 근거합니다. 법조항을 살펴보면 사람의 주거, 관리하는 건조물, 선박이나 항공기 또는 점유하는 방실에 침입한 자는 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금형에 처해집니다. 

 

또한 형법 320조 특수주거침입의 경우 그 처벌이 더욱 엄격한데요, 단체 또는 다중의 위력을 보이거나 위험한 물건을 휴대하여 319조의 죄를 범하게 되면 5년 이하의 징역에 처해지게 됩니다.

 

그렇기 때문에 부동산 경매에서 민사소송에 기해 재산권을 회복하기 위한 노력은 법률행위를 어기지 않는 범위에서 제한적으로 실행되어야 합니다.

 

특히, 강제집행을 진행하는 과정은 반드시 법원 공무원인 집행관과 동행하여야 하며, 소유자가 직접 위력을 행사하게 되면 형법상 처벌을 받게 되니, 주의하여야 합니다.

 

강제집행 사용방법

 

그럼에도 불구하고 강제집행을 할 때 점유자의 강한 저항이 있기 마련입니다.

 

즉 점유자는 실제 거주하고 있기에 생존권을 위협받는다는 감정을 쉽게 느낄 수 있기 때문이 평소보다 더 민감하고 공격적인 반응을 보이게 됩니다.

 

그렇기 때문에 소유자는 법원에 강제집행을 신청하여, 집행권의 강제력을 사용할 수 있습니다.

 

이는 민사집행법 제5조에 해당하는 것으로 집행관은 집행을 하기 위해 필요한 경우 채무자의 주거, 차고 그 밖의 장소를 수색하고, 잠근 문과 기구를 여는 등 적절한 조치를 할 수 있습니다.

 

만약, 집행관의 정당한 강제력이 저항을 받으면 집행관은 경찰과 국군의 원조를 요청할 수 있습니다. 

 

이와 같이 강제집행 사용방법은 법률이 정한 절차에 따라 이행하게 되면 소유자에게 아주 강력한 힘을 부여하게 되는 것입니다.