부동산 경매 인도명령 신청하는 방법

부동산 경매에서 매수인이 점유를 회복하는 법적 조치인 인도명령 신청하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

부동산 경매 인도명령이란?

 

인도명령은 경매 최고가 낙찰자가 잔금을 납부하여 매수인 신분으로서 부동산등기부등본에 소유권 이전등기를 진행함과 동시에 실질적인 부동산의 점유를 회복하기 위해 현 점유자로부터 법적조치인 강제집행을 통해 점유권을 실현하는 것을 뜻합니다.

 

즉, 매수인은 잔금일로부터 6개월 이내에 인도명령 신청을 하여야 하며 만약, 매수인이 기한 내에 인도명령을 신청하지 않을 경우 인도명령신청이 아닌 명도소송을 통해 진행해야 하는 어려움이 생깁니다.

 

인도명령과 명도소송과는 큰 차이가 있는데, 인도명령의 경우 매수인에게 대항할 수 있는 점유권한이 없음이 명백하면 점유자를 심문하지 않고 바로 인도할 수 있는 집행권원을 매수인에게 부여합니다. 반면 명도소송은 매수인, 점유자 간 각자 주장과 심문 절차를 거쳐야 하므로 비용과 시간이 많이 소요될 수밖에 없습니다.

 

그렇기 때문에 비교적 절차가 간소한 인도명령신청을 통해 점유권 회복을 할 수 있는 법적 권한인 강제집행 권원을 확보할 수 있기에 빠르게 신청하는게 좋습니다.

 

물론, 인도명령신청 또한 비용과 시간이 소요되기에 현 점유자와 원만한 협의를 통해 이사비용을 지불하고 점유권을 회복하는 방법이 가장 좋습니다.

 

그렇기 때문에 대부분 경매 고수들은 최고가 낙찰자 신분 상태에서 빠르게 점유자를 만나 협의를 시작하여 시간을 확보하는게 일반적입니다.

 

다만, 현 점유자와의 협의가 힘들거나 너무 많은 이사비용 지불을 원할 경우에는 실제 인도명령신청을 통한 강제집행을 진행하는 경우도 종종 발생하게 됩니다.

 

특히 실무적으로 점유자와 협의 중이라도 시간을 아끼기 위헤 동시에 인도명령신청을 미리 접수해 놓는 경우도 많습니다.

 

인도명령 신청하는 방법

 

인도명령 신청은 관할 법원에 인도명령신청서와 송달료, 인지대, 증빙서류를 제출해야 합니다.

 

인도명령신청서의 경우 사건을 특정하는 사건번호와 당사자인 채권자, 채무자, 매수인 정보 그리고 부동산 목적물의 표시, 송달료 납부서, 등기부등본을 첨부하여 제출합니다.

 

이와 동시에 점유자에 대한 심리적 압박조치로 내용증명을 보내는게 좋은데, 내용증명의 주요 사항은 임차인의 의무사항에 대해 고지하고 명도확인서 발급을 위해 점유자가 해야 할 제세공과금 납부, 임차목적물 훼손, 변경 금지, 쓰레기와 점유물 반출, 열쇠 반납 등에 관한 사항을 고지합니다.

 

이와 같이 내용증명을 보내는 이유는 법적으로 점유자가 매수인이 잔금을 납부하기 전까지 거주하더라도 이를 거절할 권한이 없는 한편, 점유자 또한 배당금을 지급받으려면 매수인의 잔금지급일로부터 1개월여간의 기한이 소요되기에 배당 이후 이사날짜를 잡게 되면 점유를 회복하는 시기는 2개월 이상이 소요될 수 있기 때문입니다.

 

사실 매수인은 경락대출로 부동산을 취득하는 것이기에 1개월이상의 이자비용을 온전히 스스로 부담해야 하는 피해가 생길 수밖에 없기에 사전고지를 통해 점유자로 하여금 빠르게 이사날짜를 잡도록 독촉하는 효과가 있습니다.

 

그렇기 때문에 매수인은 가능한 빠르게 내용증명 발송 및 인도명령신청을 통해 매수인과의 협상이 지연되거나 안될 경우를 대비하여야 합니다.

 

명도 사례 알아보기

 

내용증명 발송과 협상으로 점유를 회복하려 했음에도 불구하고 결국 점유자가 협조하지 않아 난처한 경우가 발생할 수 있습니다. 

 

이럴 때 앞서 신청한 인도명령결정문을 통해 강제집행을 신청할 수 있는데, 집행비용은 매수인이 선납으로 먼

저 납부한 후 미사용분에 대한 금액을 추후 반환받을 수 있습니다.

 

집행비용은 통상 법조치에 발생하는 인지대, 송달료와 함께 집행관 수수료, 인건비 등이 발생하게 되고 점유자가 저항할 경우 강제개문을 위한 열쇠공비용, 점유물을 타 공간에 보관하기 위한 이삿짐 보관료가 추가로 발생합니다.

 

이와 같은 노력에도 불구하고 강제집행 시 점유자가 문을 2회이상 열어주지 않은 경우 증인입회(경찰공무원이나 관할행정직원) 2인 동행하에 강제로 문을 열도 점유자 소유의 물건을 밖으로 빼낼 수 있습니다.

 

하지만 만약 점유자가 부재하여 물건의 소유자 소재지를 알지 못하는 경우에 동산목록을 작성 후 매수인이 보관장소를 예약하는 조치를 취해야 합니다.

 

이러한 조치에 발생하는 비용은 모두 매수인 부담이며, 추후 보관료 등을 점유자에게 청구하는 소를 제기하여 받을 수 있는 권한을 확보할 수 있습니다.