경매의 종류와 절차 알아보기

법원에서 진행하는 경매의 종류와 절차는 어떤지 살펴보도록 하겠습니다.

 

경매의 종류

 

경매의 종류는 크게 2가지로 구분됩니다. 강제경매와 임의경매인데, 채권자의 지위에 따라 강제경매와 임의경매로 구분되는바, 종국에 경매결과로 민사집행법에 따라 강제집행을 함에 있어서는 동일한 효력이 있습니다.

 

하지만, 강제경매와 임의경매에 따라 절차상 진행방식에 차이가 있기 때문에 절차에 대한 이해가 필요합니다.

그럼 강제경매와 임의경매에 대해 알아보겠습니다.

 

강제경매란?

 

강제경매는 보통 물품대금이나 금전대차 계약에 근거하여 채무자가 채무이행을 약속대로 이행하지 않았을 경우, 채권자가 법원에 소를 제기하여 승소한뒤, 그 결과 강제집행을 할 수 있는 집행권원을 득하여 이를 근거로 법원에 경매 개시 신청을 하게 됩니다.

 

채권자가 집행권원을 획득하는 과정은 일반적으로 민사소송에 따른 판결문이나 그외에도 지급명령 결정문, 확정판결과 동일한 효력을 갖고 있는 조서, 채무자가 집행을 수락한 공증증서 등이 있습니다.

 

대체로 실무상으론 강제경매보다 임의경매가 많은 편입니다. 그럼 왜 임의경매가 많은지 임의경매에 대해 알아보겠습니다.

 

임의경매란?

 

임의경매는 일반적으로 은행에서 근저당권을 설정한 후 채무자가 이자 납입이행 의무를 어길 경우 은행의 신청으로 개시됩니다. 즉, 저당권과 같은 담보권을 갖고 있는 채권자가 기 설정된 권리를 근거로 소송없이 담보권을 행사하는 것인데, 신청이 접수되면 법원은 등기부등본 상 담보권의 존재를 확인 후 경매개시 결정을 내리게 됩니다.

 

앞서 살펴본 강제경매와 달리 채권자와 채무자간 소송에 따른 시간, 비용에 낭비되는 사항이 없기 때문에 빠른 집행이 가능하고 효율적인 법집행으로 담보권이 실현됩니다. 

 

강제집행 소요기한에 대해

 

낙찰자 입장에서 경매를 낙찰받고 소유권이전등기를 하게 되면 하루라도 빨리 임차인 또는 점유자와 협의하여 점유권을 회복하여야 비로소 소유권을 확보하고 수익이 발생하게 됩니다.

 

하지만, 실무적으로 점유자와의 원만한 협의는 매우 어려운 편에 속하며 만약 차일피일 점유자가 협의를 미루게 되면 낙찰자에게는 그만큼의 손실이 발생하게 됩니다.

 

실제로 이런 낙찰자의 약점을 악용하는 점유자도 점점 많이 발생하고 있는데, 이를 속수무책을 당할 수 는 없는 노릇입니다.

 

그래서 민사집행법 136조에 보면 "법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다"고 규정하였습니다.

즉, 매수인은 매각대상 부동산의 점유자를 상대로 대금납부 후 즉시 또는 6개월 이내에 부동산인도명령을 신청하는 것이 좋습니다. 

 

이렇게 부동산인도명령이 법원에 접수되면 점유자에게 결정문이 송달된 후 송달증명과 집행권원을 근거로 강제집행 신청을 할 수 있습니다. 다만, 이러한 법적절차는 상당 시간과 강제집행에 발생하는 비용을 소유자가 선부담해야 하므로 상당한 부담이 될 수 있기에 강제집행 비용 범위 내에서 이사비용을 책정, 협의하는 것이 일반적입니다.

 

경매의 절차

 

경매 절차는 복잡한 것 같지만 사실, 매각물건의 확인과 이해관계인의 권리관계 파악 후 경매를 통한 매각, 배당절차로 요약될 수 있습니다.

 

물론 물건 대상물이 부동산인 만큼 채권, 채무 관계에 연루되어 있는 이해관계가 복잡하고, 또한 채권, 채무금액의 크기도 상당하여 민사상 이를 정확하고도 공평하게 배분하기 위해선 상당한 노력과 시간이 필요한 것입니다.

 

그럼 경매의 절차에 대해 알아보겠습니다.

 

우선 경매는 임의경매 또는 강제경매 채권자의 신청에 따라 경매개시결정으로 확정되면서 시작됩니다. 이 과정에서 경매를 신청하는 채권자는 경매비용을 예납해야 하며 추후 배당 시 우선순위로 배당받게 됩니다. 

 

경매개시결정은 법원의 법률행위 이기에 개시결정은 촉탁등기로 공시되며, 압류의 효력이 발생하게 됩니다. 또한 이러한 사실을 각 이해관계자에게 우편 송달하여 알리게 됩니다.

 

우편 송달을 받은 이해관계자들은 자신의 사정에 따라 배당요구 종기일 전까지 채권을 신고하고 배당 요구를 하여야 합니다. 만약, 시기를 놓치게 되면 권리자라 하여도 배당을 받을 수 없습니다.

 

한편, 배당요구 종기에 따른 권리자들이 모두 확정되면, 법원은 매각 준비를 위하여 집행권을 통한 해당 부동산 물건에 대한 현황조사 및 감정평가사의 감정평가를 실시하게 됩니다. 즉, 매각물건에 시장가치를 판단한 이후 경매 시작가로 정하기 위함입니다.

 

이후 통상의 매각기일이 지정, 통지, 공고되고 매각기일에 경매가 실시됩니다.

 

경매를 통해 최고가 낙찰자가 확정되면 법원은 매각유무를 결정하게 되고 이후 매각대금 수령 후 낙찰자를 매수인으로 하여 소유권이전등기가 촉탁됩니다. 

 

소유자는 부동산 인도 및 명도소송으로 점유권을 확보할 수 있으며, 배당으로 경매사건이 종결됩니다.