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부동산 경매 명도 잘 하는 방법

인생을바꾸는순간 2024. 2. 7. 08:10

부동산 경매에서 가장 부담스럽고 예측하기 어려운 과정을 꼽으라면 아마 명도가 될 것입니다.

그만큼 명도는 경매 물건을 점유하고 있는 대상으로 실행해야 하는 과정이기 때문입니다.

명도란 무엇일까요? 낙찰받은 부동산 물건에 거주하고 있는 소유자, 임차인, 기타 점유자를 내보내는 것을 뜻합니다. 말 그대로 점유를 인도받는 것인데요,

실제로 거주하고 있는 당사자는 여러가지 사연으로 실거주를 하고 있는 입장이기 때문에 때때로 비논리적인 행동양식을 보이기도 합니다.

바로 이러한 부분 때문에 낙찰자가 명도를 부담스러워하는 원인이 됩니다. 사실 사람마다 성격도 다르고 대응방식도 다르기에 예측하기 어려운 태도로 인하여 겁이 나기도 합니다.

예컨대 배당요구를 제때 한 세입자의 경우 배당금을 모두 법원에서 받기 때문에 나가는데 이견이 없지만 배당요구를 안했거나 권리가 없는 세입자의 경우 또는 실질적인 점유권이 없음에도 돈을 받아내기 위하여 거주하고 있는 가장임차인은 명도에 순순히 응할리가 없습니다.

설령 악의적인 의도가 없더라도 기본적으로 세입자는 경매로 인해 피해를 본다는 개념을 갖고 있기 때문에 낙찰자에게 공격적이고 신경질적인 반응을 보이기 마련입니다.

즉 이로 인해 저항이 생기고 저항이 커지면 다툼이 될 수 있는 것입니다.

실무에서는 선량한 시민들도 경매 명도 대상만 되면 억울하다는 심경과 함께 일부러 다툼을 거는 경우도 종종 생기게 됩니다.

이렇게 어렵게 느껴지는 명도를 잘 할 수 있는 방법은 없을까요? 물론 쉽진 않지만 그들의 마음을 이해해주고 설득하는 과정이 필요할 수 밖에 없습니다.

결국 협상으로 풀수 밖에 없습니다. 물론 법적조치인 인도명령, 강제집행을 통해 명도를 실행할 수 있지만 이또한 소송의 과정이에 소송비용과 지연이 되는 만큼의 이자비용이 발생하게 됩니다.

또한, 세입자가 극렬히 저항할 경우 실내 집기의 파손이 우려되고 심할 경우 집행이 불능에 이르는 경우도 간혹 발생할 수 있습니다.

다시말해 명도를 협상으로 풀지않고 법적으로 가게 되면 다툼이 되는 것이기에 분명 예상하지 못한 난관과 비용, 어려움을 겪게 될 것입니다.

그렇다면 어떻게 설득하는게 좋을까요?

명도를 잘 하는 방법은 일정을 최대한 빠르게 진행하는 것입니다. 이게 무슨 말이냐면 낙찰자로 선정된 직후 바로 현장을 찾아 거주인과 협의를 시작하는 것입니다.

잔금납부까지 기다리지 않고 어짜피 해야할 과정이라고 생각하고 일을 진행하다보면, 협상을 조금 더 빠르게 원만하게 진행할 수 있습니다.

현 거주인 입장에서도 이미 경매로 넘어간 것을 아는 상태에서 차일피일 시간만 미루다 보면 심리적으로 더욱 방어기재가 생길 수 있고 미납 관리비가 늘어날 수 도 있습니다.

이럴때 차라리 허심탄회하게 점유자에게 빨리빨리 나가달라고 독촉하는 것 보다는 일정을 앞당겨 여유있게 이사날자를 잡을 수 있도록 시간의 여유를 주는 것입니다.

또한 빨리 방문할 수 록 점유자과의 협의시간도 더욱 길게 가져가면서 신속하게 일처리를 할 수 있기에 빠르게 매매를 통한 매각을 진해하여 큰 수익을 올리는데도 도움이 될 수 있습니다.

명도 협상에 하이라이트는 바로 이사비용 협상입니다.

이미 나가야 할 것을 인지하고 있는 점유자는 나름대로 얻어낼 것이 무엇인지에 대해 유리하게 협상을 이끌어 나가려고 할 것입니다.

어짜피 버티면 낙찰자에게도 손해라는 것을 알기에, 꼭 명도를 방해하거나 갈곳이 없어서가 아니라 조금이라도 더 이사비용을 통해 수익을 거두는데 집중하는 것입니다.

그렇다면 낙찰자는 어떤 입장으로 접근하는게 좋을까요?

사실 낙찰자는 점유자에게 법적으로 이사비용을 지불해야할 의무가 없습니다. 낙찰자와 점유자 간에는 어떤 계약관계도 성립하지 않기 때문인데요, 그렇다고 원칙대로 하기에는 거의 관행처럼 이사비를 요구하는 점유자를 설득하기란 불가능에 가깝습니다.

이럴때 일 수록 점유자의 약점이 무엇인지 잘 조사해야 합니다.

즉, 점유자에 약점을 부각하여 이사비에 대한 주장을 약화시키는 것인데요,

예를들면 밀린 관리비에 대한 사항입니다. 즉 낙찰자가 잔금을 납부한 시점부터 소유자가 되기에 이때부터는 점유자가 무상으로 거주하고 있게 되는 셈이며 이로 인한 손해배상에 대한 책임의 뉘앙스를 갖고 가는 것이 도움이 됩니다.