경매 낙찰대금 대출 납부 하는 방법

부동산 투자로 경매 낙찰 시 잔금 납부 방법과 대출 받는 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

잔금 납부 방법

 

 

경쟁을 뚫고 낙찰 시 끝이라고 생각했던 경매 절차는 사실 이제부터 시작입니다.

 

소유권이전등기를 위해 법원에서 정한 절차에 따라 잔금을 납부해야 하고, 임차인과 협상을 통해 주택 점유를 회복해야 하며, 부동산 가치 상승을 위하여 내부 인테리어를 비롯한 상품화 작업을 해야하기 때문입니다.

이러한 일련의 절차 중 시작점이 바로 잔금을 납부하는 것입니다.

 

잔금 납부가 중요한 이유는 정해진 기한내에 납부를 해야하기 때문인데요 통상 낙찰 이후 약 한달가량의 시간내에 잔금을 준비하여 납부해야합니다.

 

하지만 대부분의 부동산 경매 투자자들은 자기자본이 아니라 금융기관에서 돈을 빌려 잔금을 납부합니다.

여러가지 이유가 있겠지만 자기자본이 한 투자 물건에 묶이지 않도록 하는 것과 투자 수익률을 올리기 위한 전략적인 선택이라고 봐야 합니다.

 

그럼 잔금 납부 시까지의 법원절차에 대해 알아보겠습니다. 

 

보증금 납부와 최고가 입찰로 낙찰자로 선정이 되면, 일주일 이내에 매각허가결정이 확정됩니다. 즉 법원은 낙찰이후에 다시한번 경매 절차상 불허가 사유, 흠결이 있는지 다시 한번 살펴보는 것인데요, 이렇게 검토하는 기간이 통상 일주일 가량 소요됩니다.

 

이렇게 법원의 매각허가결정이 확정되면 이를 공지하고, 이해관계자인 채권자를 비롯하여 소유자, 채무자, 낙찰자 등에게 이의 신청을 할 수 있는 항고 기간을 줍니다. 특별한 사정이 없는 한 항고 기간 이후 매각허가결정이 확정되며, 이제야 비로소 낙찰자에서 매수인으로 지위가 바뀌게 되는 것입니다.

 

매각결정이 확정 되면 매수인은 법원에 한달이내에 매각 대금 잔금을 납부해야 합니다. 매수인이 잔금을 납부하고 소유권이전등기를 끝내게 되면 해당 물건 부동산의 소유권자로서의 지위를 갖게 됩니다. 

 

경락잔금대출 방법

 

이렇듯 자기자본이 아닌 은행에서 대출을 통해 잔금을 납부해야 하기 때문에 대출을 잘 받는 방법에 대해 알아둬야 합니다.

 

우리가 보통 일반 매매 시 이용하는 주택담보대출과 달리 경매 낙찰시에는 경락잔금대출이라는 방법을 이용합니다.

 

가장 큰 이유는 일반 주택담보대출보다 경락잔금대출 조건에 더 좋기 때문으로 높은 한도와 낮은 이율로 진행이 가능합니다. 

 

통상적으로 경락잔금대출은 낙찰가의 60~ 80%까지 진행이 가능합니다. 아무래도 대출 주체인 금융기관의 내부기준에 따라 한도가 10~20%가량 차이가 날 수 있는데요, 가장 중요한 것은 대상 물건의 가치가 높을 수록 더 높은 한도의 대출이 가능합니다.

 

또한 낙찰자, 차주의 신용상태, 재산상태도 함께 고려될 수 있는데 가장 먼저 살펴봐야 할 것은 대상 물건의 가치 산정 기준입니다.

 

보통은 낙찰 가격의 80%로 진행할 수 있지만, KB국민은행 시세 또는 감정가를 기준으로 산정할수 도 있습니다. 이 중 가장 유리한 기준을 옵션으로 진행하도록 선택해야 할 것입니다.

 

그렇다면 경락잔금대출은 어디서 진행해야 할까요?

 

경매 당일 법원 현장에서 수많은 대출 상담사를 만날 수 있습니다. 대출 상담사들에게 명함을 쉽게 받을 수 있는데, 낙찰이 되면 먼저 대출 상담사와 상담을 진행해보시길 권해드립니다.

 

가장 큰 이유는 보통의 은행보다 대출 조건이 좋기 때문입니다. 또한 경매절차 상 놓치기 쉬운 체크포인트를 대출 상담사를 통해 컨설팅 받을 수 있으며, 무엇보다도 내 상황에 맞는 대출을 비교 분석해볼 수 있기 때문입니다.

 

대출상담사와의 상담시 매각 물건의 사건번호와 본인의 신용상태를 알 수 있는 재산상태, 그리고 희망하는 대출금액등을 전달하고 상담 시작하면 보다 디테일하고 전문적인 상담이 가능할 것입니다.

 

소유권이전등기 방법

 

보통 소유권이전등기는 법무사에게 일정 수수료를 지급하고 위임하는 경우가 많습니다. 가장 큰 이유는 등기를 하기 위한 제출 서류 작성과 준비가 필요하기 때문으로 법무사의 경우 다수의 경험으로 절차상 흠결 없이 매끄럽게 진행을 할 수 있습니다.

 

하지만 그렇다고해서 꼭 법무사에게 소유권이전등기를 위임할 필요는 없습니다.

 

낙찰자가 시간적 여유가 있다면 직접 소유권이전등기를 진행해도 무방한데요, 직접 셀프등기를 진행 시 법무사 수수료 50~100만원 가량을 아낄 수 있습니다.

 

특히 소유권이전등기 작성법은 인터넷 조사로 충분히 찾아볼 수 있기에 작성에 큰 어려움이 없으며, 제출 서류는 왠만한 서류는 인터넷으로 발급받을 수 있고, 그외 서류는 동사무소를 미리 방문하여 준비하면 됩니다.

 

서류 작성과 제출서류 준비가 끝나면 관할 법원 등기소를 방문하여 서류 제출 및 인지세 납부등 약 1~2시간정도내로 행정절차를 마무리 할 수 있는데, 법원 직원에 따라 친절하게 제출서류의 흠결사항얼 정정해주는 경우도 많기 때문에 큰 어려움 없이 진행이 가능합니다.