부동산 경매 입찰을 위한 시장조사 시 체크포인트

부동산 경매 입찰을 위한 시장조사 시 체크포인트에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산 경매 입찰 주의사항 

 

 

부동산 경매는 법원의 주관하에 진행되는 절차이기 때문에 간혹 실수를 하여도 인간적인 이해나 용납을 기대할 수 없습니다. 이는 일반 매매와 달리 엄격하고 보수적인 절차를 기준으로 하기에 초보자나 일신상의 사유로 경매 입찰 시 실수로 인한 큰 손해를 보는 경우가 종종 발생합니다.

 

가장 크게 실수가 발생하는 부분은 바로 입찰가를 잘못 기재하여 제출하는 경우입니다. 입찰가를 작성하고 제출한 이상 절대 수정할 수 없으며, 오기로 인한 실수 치고는 꽤 큰 댓가를 치뤄야 합니다.

 

또한, 입찰보증금이 부족하여 미납할 경우 낙찰이 무효가 되는 경우도 많이 발생합니다. 아직 경매 절차가 미숙하여 입찰보증금을 현금으로 준비할 경우 간혹 입찰보증금이 부족하여 낙찰 자체가 무효가 됩니다. 이를 경우를 대비하여 어느정도 경험이 있는 경매 고수들은 현금이 아닌 수표로 입찰보증금을 준비하여 제출합니다.

 

또한, 경매 날짜에는 미리 여유있게 30분이상 일찍 법원에 도착하여 제출서류를 재차 점검하는 등 만반의 준비를 하기도 합니다.

 

그외에도 경매일정을 잘 체크해야 합니다. 경매는 부동산 관할 법원에서 진행되기에 비교적 거리가 먼 지방까지도 잦은 이동이 필요한데, 시간과 돈을 들여 어렵게 법원을 방문했더라도 경매일정이 변경되어 헛탕을 치는 경우가 발생할 수 있습니다.

 

왜냐하면 경매일정은 입찰 당일에도 사건이 변경되거나 취소되는 이슈가 발생하기 때문입니다. 이런 경우를 대비하기 위해선 입찰 경매 사건에 대해 방문전에 법원 사이트에서 일정 변경이 없는 지 체크가 필요하며, 당일 법원을 방문하여도 경매 법원 입찰공고문에 경매사건번호가 잘 기재되어 있는지 확인하고 경매에 참여해야 합니다.

 

시장조사 시 체크포인트

 

투자 시 제일 중요한 원칙은 구매하고자 하는 물건의 컨디션을 파악하는 것입니다. 컨디션이란 제품의 상태를 뜻하는 것으로 비단 표면적인 부분 뿐 아니라 행정적, 서류적인 이슈가 없는지, 있다면 해결가능한지에 대해 가늠해봐야 합니다.

 

특히 부동산의 경우에는 큰 비용이 발생하는 이슈가 있기 때문에 시장조사 시 체크해야할 사항이 있습니다.

 

건물의 하자

 

입찰하고자 하는 부동산이 주택일 경우 건물의 하자를 미리 체크해야 합니다. 물론 전문가가 아닌 이상에야 쉽게 알수 없지만 기본적인 사항이라도 점검해봐야 합니다. 건물 하자에서 가장 큰 비용이 드는 것은 바로 누수입니다. 누수는 그 원인을 찾기도 어렵지만 찾더라도 큰 비용이 드는 이슈입니다. 

 

전입세대열람

 

전입세대열람을 하는 목적은 바로 대상 물건의 임차인 또는 점유인이 있는지 확인하기 위함입니다. 우선, 관할주민센터를 방문하여 사건번호와 매각물건의 주소 특정, 신분증 을 지참하면 전입세대열람원을 발급 받을 수 있습니다. 전입세대열람원은 해당 소재지에 전입된 사람이 소유자인지 임차인인지와 전입 시점에 대한 정보를 파악할 수 있습니다.

 

그 후 직접 현장을 방문하여 현재 거주하고 있는 사람이 있는지도 체크해봐야 합니다. 간혹 서류상으론 전입신고자가 없더라도 현장에 실제 거주하고 있는 사람이 있을 수 있습니다. 

 

미납관리비

 

아파트나 연립주택의 경우 관리사무소에 매월 관리비를 납부해야 하는데, 경매 물건의 경우 관리비가 미납된 경우가 많습니다. 여러가지 이유가 있겠지만 임차인들이 경매에 넘어간걸 알고 일부로 관리비를 회피하는 경우도 있기 때문에 꼭 사전에 파악해봐야 할 중요한 정보입니다. 

 

경매 낙찰자는 전용부분과 공용부분 중 공용부분에 대한 면적만 미납관리비를 인수해야할 법적 책임이 있지만, 관리사무소와 분쟁이 생길경우 추후 임대사업에 다툼이 생길 수 있기 때문에 경매 입찰시에는 보수적으로 비용을 산정하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

 

투자전략

 

그렇다면 어떤 부동산 경매에 투자해야 가장 리스크를 헷지할 수 있는 선택이 될까요?

 

사실 가장 좋은 방법은 내가 잘아는 지역에 대한 물건에 관심을 갖고 투자하는 것입니다. 오랜기간 살아왔기 때문에 해당 건물에 대한 입지, 장단점, 발전 가능성에 대해 비교적 정확하게 파악하고 있을 수 밖에 없습니다. 또한 해당 물건에 대한 시세를 잘 파악하고 있기 때문에 손해보지 않는 투자를 할 수 있습니다.

 

두번째로는 가능하다면 법적으로 이슈나 분쟁이 예상되는 경매물건은 피하는게 좋습니다. 유치권이나 법정지상권과 같이 무형의 권리로 인하여 경매낙찰 이후에도 부수적인 법적조치와 협의를 요하는 특수물건은 시간과 돈을 크게 낭비하고 투자를 실패에 이르는 길로 이끌게 됩니다.

 

그래서 말소기준권리 이후에 모두 소멸되는 권리가 있는 안전한 물건을 위주로 필터링하여 투자를 위한 타게팅을 하는 것이 바람직합니다.

 

마지막으로 명도가 쉬운 물건에 접근하는 것이 안전합니다. 이는 앞서 살펴본 유치권과 법정지상권 보다 실무에서 비교적 빈번하게 발생하는 배당요구를 하지 않은 대항력 있는 임차인과 같은 사례가 됩니다.

 

물론 임차보증금을 감안하고 응찰을 할 정도로 유찰되어 응찰하였다면 괜찮지만 그렇지 않고 가장임차인을 의심, 추정하여 경매에 참여하는 것은 매우 위험한 도박과 같은 투자방법이 될 수 있습니다.