부동산 경매 인수되는 권리 알아보기

부동산 경매의 꽃이라 할 수 있는 권리분석에서 실패하지 않는 투자를 위해 중요한 인수되는 권리에 대해 알아보겠습니다.

 

 

인수되는 권리

 

먼저 말소기준권리를 찾았다면, 후순위 권리는 대체로 소멸되지만 인수가 되는 권리도 있습니다.

 

즉, 말소기준권리인 근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 전세권은 말소기준권리이면서 동시 후순위일 경우 말소가 되는 권리들입니다.

 

그렇기에 낙찰자 입장에선 말소권리에 대한 추가적인 금전 비용이 발생하지 않기 때문에 특별히 신경쓸 일이 없게 됩니다.

 

왜냐하면 해당 권리들은 배당을 받지 못하더라도 무조건 소멸되기 때문에 낙찰자가 인수할 필요가 없기 때문입니다.

 

반면, 말소되지 않고 인수되는 권리도 있습니다. 바로 인수되는 권리로 인해 낙찰자가 경매를 꺼리는 큰 이유가 되는 것입니다. 이렇게 인수되는 권리가 있다면 투자 리스크에 대한 헷지가 안 되는 부분이기도 합니다.

 

즉, 표면적인 낙찰가 이외에 인수되는 권리를 돈으로 환산하여 낙찰자가 부담해야 할 금액으로 산정하여야 하므로 투자관점에서는 위험을 높이는 어려운 투자가 되는 것입니다.

 

하지만 이렇게 인수되는 권리가 있는 경매물건도 장점은 있습니다. 바로 투자 리스크로 인해 경매 경쟁자가 매우 적기 때문인데요, 여러번 유찰되어 인수권리를 포함하더라도 시장가치 대비 상대적으로 낮은 자본을 투입할 수 있다면 매력적인 투자물건으로 바뀌게 되는 것입니다.

 

배당요구하지 않은 선순위전세권

 

배당요구하지 않은 선순위전세권이란 무엇일까?

 

하나씩 쪼개서 보자면 선순위전세권은 앞서 살펴봤던 말소기준권리가 됩니다. 하지만 선순위전세권임에도 경매신청을 하지 않았고 또한 배당권자로서 배당요구종기일까지 배당요구까지 않았다면 어떻게 될까요? 바로 이런 사례가 낙찰자가 인수해야 되는 권리가 됩니다.

 

왜냐하면 전세권자라 함은 실질적으로 현 부동산을 점유하고 있는 자이기 때문에 법적인 보호를 받게 됩니다. 그러나 점유권자로서 보호를 받는 것과 별개로 경매 절차에 권리자로서의 권리는 행사하지 않았기 때문에 배당권자로서의 권리는 보호받지 못하는 것입니다.

 

아이러니하게도 이런 애매모호한 권리관계로 인하여 법원은 점유자로서의 권리만 인정해줌으로써 낙찰자가 전세권자에게 점유자로서의 권리를 인수해야 하는 것이고, 그렇기 때문에 결국 인수해야 하는 권리가 되는 것입니다.

 

그럼 낙찰자는 어떻게 해야할까요?

 

낙찰자는 인수되는 권리인 배당요구하지 않은 선순위전세권자의 권리가액만큼을 뺀 금액으로 경매에 참여해야 할 것입니다.

 

건물철거, 토지인도청구 가처분

 

법률용어는 여러 의미를 함축하고 있어 이해하기 어려운 측면이 있습니다. 하지만 꼼꼼히 살펴보면 진의를 알 수 있으니 한번 살펴보도록 하겠습니다.

 

가처분이라 함은 가압류와 같이 채권자의 권리를 보호하기 위한 임시적 처분금지 조치인데, 차이점이라고 한다면 대상 물건이 실물자산이 아닌 무형의 권리라는 점입니다. 예컨대 A가 B에게 줄 돈이 있는데(의무) C가 A에게 B에게 돈을 지급하지 말라고 하는 것을 바로 가처분이라고 하는 것입니다. 

 

이렇듯 가처분은 권리를 제한하는 법적효력이 있을 뿐, 그 자체로서 돈을 받을 수 있는 권리는 아니기에 말소기준권리가 될 수 없습니다. 다시 말해 말소기준권리보다 앞선 선순위 가처분은 낙찰자에게 인수되고, 후순위 가처분은 소멸되는 것입니다.

 

하지만 예외적으로 후순위 가처분이라 하더라도 낙찰자에게 인수되는 경우가 있는데, 바로 건물철거, 토지인도청구에 대한 가처분일 경우 그렇습니다. 

 

유치권

 

유치권은 앞으로 부동산 경매에서 단골 주제로 접하게 되는데, 그 이유는 사건의 빈도수가 꽤 높기 때문입니다. 유치권이 발생하는 원인은 건축, 건설업자가 공사대금을 받지 못할 때 부동산을 실질적으로 점유함으로써 소유자가 판매하거나 수익화할 수 있는 권리를 제한하기 때문입니다.

 

또한, 유치권은 다른 인수되는 권리와 다르게 부동산등기부등본에 등기되지 않는 권리로 자칫 잘못하면 인수되는 권리인지 모른 채 인수하여 투자 시 손해를 보는 경우도 빈번합니다.

 

유치권은 해결하기 매우 까다로운 권리이며, 낙찰자 입장에선 회피하는 게 상책일 수 있습니다.

 

법정지상권

 

법정지상권이라 함은 한마디로 타인의 토지 위에 건물을 짓고 사용할 수 있는 권리입니다.

 

이 권리는 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 발생하게 되며, 당초 각각의 소유자가 임대차계약을 체결하여 지상권을 설정하게 되면 토지의 주인이 바뀌더라도 건물주인은 기존 계약에 근거하여 계약기간 동안 건물을 사용할 수 있는 권리를 유지하게 됩니다.

 

보통 이 권리를 명명백백하게 등기를 하는 경우 지상권이라 부르지만, 등기를 하지 않는 경우에 법정지상권이라고 부릅니다. 즉, 법정지상권은 토지와 건물의 소유주가 최초 같은 사람이었는데 매매나 경매등을 원인으로 하나의 물건의 소유자가 바뀌면서 성립되게 됩니다. 

 

다시 말해 토지만 경매에 나온 물건에 법정지상권이 설정되어 있는 경우 낙찰자는 마음대로 토지를 사용할 수 없게 되는 것입니다.