임차인의 경매 권리분석 쉽게 알아보기

부동산 경매에서 임차인의 권리분석은 인수되는 권리의 하이라이트라고 할 만큼 매우 중요한 이슈입니다.

 

 

사실 부동산 경매 투자를 진행함에 있어 이익과 손실을 가르는 결정적인 요인이라고 해도 무방하기 때문인데요, 임차인의 권리 즉 임차권의 핵심은 바로 대항력입니다.

 

 

그럼 임차인의 권리의 핵심 대항력에 대해 살펴보겠습니다.

 

임차인 권리분석 대항력

 

대항력의 사전적의미는 이미 유효하게 성립한 권리관계를 제3자가 부인하는 경우 그 부인을 물리칠 수 없는 법률상의 권능이라고 정의합니다. 즉, 대항력이라는 권리관계를 근거로 임차인은 경매 낙찰자를 비롯한 제3자에게 대항할 수 있다는 것입니다.

 

임차인은 실제 주택에 거주할 권리를 대항력을 통해 방어할 수 있는 것으로서, 경매 여부와 상관없이 당초 계약기간동안 같은 조건으로 거주할 권리를 대항력을 통해 주장할 수 있습니다.

 

또한, 대항력이 있는 임차인은 경매 절차에 직접 참여하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 법원의 배당요구종기일 이전까지 배당요구를 신청하게 되면 보증금액에 해당하는 금액을 돌려 받을 수 있습니다.

 

낙찰자 입장에서는 후자의 경우와 같이 대항력 있는 임차인이 배당신청을 통해 배당을 받을 때 인수되는 권리가 없기에 추가적인 부담을 안을 필요가 없는 상태가 됩니다.

 

하지만 대항력 있는 임차인이 배당요구 신청을 하지 않게 되면 매우 곤란해집니다. 임차인에게는 배당요구를 하지 않더라도 보증금을 받을 권리가 소멸하지 않기 때문에 낙찰자가 이 권리를 인수하여 임차인에게 보증금을 지급해야 할 의무가 생깁니다.

 

물론 낙찰자 입장에서 임차인에게 돌려줘야할 금액을 감안하여 경매에 참여하면 된다고 생각할 수 있습니다.

 

그러나 실무상으로는 정상적인 임대차계약관계가 아닌 가장임차인으로 인해 권리분석을 명명백백히 따져보기 힘듭니다. 가장입차인이라 함은 실제 대항력 있는 임차인이 아님에도 불구하고 계약서를 위조하거나 거짓으로 전입신고를 하여 낙찰자를 혼란스럽게 합니다. 

 

이러한 가장임차인을 선별하기 위해서는 대항력을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

 

대항력 성립에 대해

 

임차인의 대항력은 2가지 요건을 갖출때 비로소 효력이 있습니다.

 

정상적인 임대차 계약의 체결을 통해 주택에 거주해야 하며, 관할 동사무소에 전입신고를 해야 합니다.

 

이 2가지 요건을 만족할 때 임차인의 대항력이 성립하게 되는데요, 대항력의 시작 시점은 전입신고 다음날 0시부터이니 참고해보시기 바랍니다.

 

대항력은 사용과 수익을 할 수 있는 권리로 처분을 제외한 나머지 권리를 보증금 회수전까지 유효하게 성립하게 됩니다.

 

임차인 우선변제권

 

임차인의 우선변제권이란 경매로 부동산이 낙찰 배당될 때 다른 채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리를 뜻합니다.하지만 대항력 있는 임차인이라고 해서 무조건 우선변제권을 통해 먼저 배당을 받을 수는 없습니다.

 

그럼 어떤 요건을 갖추어야 임차인 우선변제권이 유효할까요?

 

보통 부동산등기부등본에 등기된 근저당권등의 다른 권리들은 등기기입 날짜 순서로 배열되는데, 우선변제권은 등기일자가 아닌 임차인의 대항력과 확정일자로 판단합니다.

 

대항력은 앞서 살펴본 것과 같이 정상적인 임대차계약을 체결을 통한 점유와 전입신고 날짜로서 확정이 된다고 알아보았습니다. 

 

여기에서 우선변제권은 더 나아가 확정일자의 시점까지 따져서 살펴보는 것입니다. 보통 우리가 주택 이사시 동사무소를 방문하면 전입신고와 확정일자를 함께 신고하는 경우가 많습니다.

 

하지만 종종 전입신고 또는 확정일자를 누락하고 이후에 신고하는 경우가 발생하기도 하는데요, 그럴때 우선변제권은 가장 늦게된 신고일자를 기준으로 타 채권자와 우선순위를 다투게 됩니다.

 

당연하지만 우선변제권 성립을 위해선 배당요구종기일 이내에 배당요구를 해야하고 또한 대항력도 유지하여야 합니다.

 

최우선변제권

 

최우선변제권은 말 그대로 우선변제권보다 더 앞서서 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 최우선변제권은 우선변제권과 달리 임차인의 법률행위인 전입신고, 확정일자와 상관없이 인정받을 수 있는 권리입니다.

 

다시말해 권리의 수혜자인 임차인의 의무가 없는 셈으로 사회적 약자인 소액임차인을 보호하기 위해 국가가 만든 제도입니다.

 

그렇기 때문에 최우선변제권의 임차인은 후순위 임차인이라도 우선권리자인 말소기준권리보다 먼저 배당을 받은 권리를 갖게 됩니다.

 

물론 최우선변제권이라고 해서 무조건 최우선하는 권리를 갖지는 못합니다. 아래의 3가지 요건을 갖추어야

 

비로소 최우선변제권으로 보증금을 배당받을 수 있으며, 보증금 전액이 아닌 일부를 받을 수 있습니다.

 

1. 최우선변제권이라고 해도 대항력은 갖춰야 합니다.

2. 임차 보증금의 금액이 법에서 정한 임차보증금 범위안에 포함되어야 합니다.

3. 경매절차에 따라 배당요구 종기일 종료전에 배당요구 신청을 해야 합니다. 또한 대항력을 갖추고 있어야 합니다.