경매 매각물건명세서 알아보고 투자하기

경매 권리분석에서 유일하게 법원에 대항할 수 있는 매각물건명세서에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

매각물건명세서는 법원이 운영하는 법원 경매정보 사이트에서 확인할 수 있습니다.

 

 

경매 매각물건명세서 알아보기

 

매각물건명세서란 무엇일까요? 매각물건명세서는 앞서 선술 한 것과 같이 법원의 공적인 서류로 경매참여자에게 경매와 관련된 정보를 제공합니다. 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 보증금에 관한 관계인 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 등 권리분석에 필요한 모든 정보를 담고 있는 서류입니다.

 

매각물건명세서는 법원 경매정보 사이트에서 확인할 수 있고, 그 원본을 결매기록에 가철하고 법원에 사본을 비치하여야 합니다.

 

만약 집행법원이나 담당 공무원이 직무상 의무를 위반하여 매각물건명세서의 부동산 형환과 권리관계에 관한 사항을 제출된 내용과 다르게 작성하거나 불분명한 정보를 제공하였을 경우 이로 인해 매수인, 낙찰자가 손해를 입었다면 매수인은 매각불허가 신청으로 경매절차를 취소할 수 있습니다.

 

물론 그럼에도 불구하고 매수인이 스스로 잘못된 정보를 입증해야하는 어려움이 있을 뿐 아니라 경매절차의 취소로써 매수인의 손해를 모두 보상받지 못하는 한계성도 갖고 있습니다.

 

매각물건명세서는 크게 기본정보와 부동산의 현황 및 점유관계조사서, 임대차관계조사서로 구분, 작성되었는데, 몇 가지 항목을 집중적으로 살펴봐야 합니다.

 

특히 부동산등기부등본과 같이 경매에 참고하는 서류에 나와 있지 않은, 즉 등기되지 않은 권리인 유치권등에 관한 정보를 매각물건명세서에서 확인해 볼 수 있습니다.

 

가장 대표적으로 우선하여 살펴볼 권리는 다음과 같습니다.

 

1. 말소기준권리가 맞는 지 확인해봐야 합니다. 매각물건명세서에는 최선순위 설정 일자로 표시되어 있는바, 물론 말소기준권리는 우리가 인지하고 판단할 수 있지만 공적인 서류에 표시되어 있는 문서를 통해 체크해야 합니다.

 

2. 부동산의 현황 및 점유관계 조사서를 통해 임차인의 관련된 정보를 파악해야 합니다. 이 또한 다른 서류로는 확인하기 힘든 임차인에 대한 집행관의 인터뷰 내용이나 방문사실 따위를 확인할 수 있기 때문으로, 이를 통해 인수할 보증금과 같은 권리가 있는지 체크해야 합니다.

 

3. 기타란을 통해 부동산등기부등본에 기재되지 않는 유치권 등과 같이 무형의 권리에 대한 사실관계를 파악해 볼 수 있습니다.

 

경매 서류 확인방법

 

법원 경매는 큰 돈이 필요한 투자이기 때문에 이에 상응하여 법원에서 해당 부동산에 대한 정보를 제공합니다. 이러한 정보는 100% 신뢰할 수 없지만 경매 투자 방향을 결정하는 중요한 서류로서 참고하셔야 합니다.

 

일단, 가장 많이 참고하는 감정평가서의 경우 해당 부동산의 가치를 감정평가사가 평가하였다곤 하지만 이 가격이 현재가치의 부동산 가격이 아닌 경우가 많습니다. 이는 감정평가 시점에 따른 차이가 가장 크게 작용하게 되는데 예를 들면 법원 경매절차에 소요되는 기간이 2~3년 이상 걸리기 때문으로 부동산 가격이 일정하지 않기 때문입니다.

 

즉, 어디까지나 경매시작가는 단지 참고용 가격에 불과한 것입니다.

 

경매가 유찰되면 경매시작가는 인하되어 다시 재경매가 되기 때문에 감정평가 자료는 단지 참조용으로 활용하고 현재가치의 부동산에 대한 가치평가는 스스로 조사하여 판단해야 합니다.

 

다만, 감정평가 자료는 해당 물건의 실내 사진이 일부 첨부될 수 있기에 내부 컨디션을 가늠하는데 중요한 자료로 활용할 수 있습니다. 현재 임차인이 거주하고 있다면 경매참여자로서는 도저히 실내를 직접 확인할 방법이 없기 때문입니다.

 

투자 추천방법

 

그렇다면 감정평가 가격과 현재 시세, 그리고 투자 여부를 어떻게 조사하고 판단하는 것이 좋을까요?

 

선술한바와 같이 가장 일반적인 방법은 직접 현장을 확인하는 방법입니다.

 

현장 확인 시 인근의 부동산업체를 방문하며 시세를 조사, 탐방하면서 거래가 가능한 실제 가치를 조사하는 것입니다. 이렇게 현장조사로 인한 가격은 매매가격뿐만 아니라 추후 임차인을 보내고 새로운 임대차 계약을 위해 전세가격을 확인하는데도 도움을 받을 수 있습니다. 나아가 일정기간 보유 후 매각 시에는 결국 인근 부동산을 통한 매매가 일반적이기에 중요한 투자방식 중 하나라고 할 수 있습니다.

 

그 외에는 어떤 방법으로 부동산 가치를 판단해야 할까요? 직접 방문하지 않고 인터넷으로도 일정 부분 시세를 가늠할 수 있는 방법이 있습니다.

 

대체로 좋은 아파트는 대단지 세대입니다. 대단지 세대라 함은 1,000세대 이상의 아파트를 말하는데, 그 이하의 경우 부동산 침체기에는 거래가 어렵기 때문에 매각을 희망하여도 할 수 없는 상황에 빠질 수 있습니다.

 

또한, 학군을 위한 인프라에 대한 조사입니다. 즉 인근에 초등학교가 있는지? 학원시설은 충분한지? 등등 이러한 요소들을 인터넷 포털 지도를 통해 확인해 볼 수 있습니다. 대체로 대단지의 경우 교육인프라가 어느 정도 갖추어져 있는 곳이 대부분이긴 합니다.

 

마지막으로 교통인프라를 살펴봐야 합니다. 즉 인근에 지하철, 역색권인지에 대한 조사인데, 이는 아파트 가격에 지대한 영향을 미치게 됩니다. 대부분의 직장인들은 지하철을 통해 출퇴근을 하기 때문에 역새권 근처의 아파트를 선호할 수밖에 없습니다.

 

위와 같은 요소들을 잘 고려하여 아파트 가치를 판단한다면 경매 투자 시 손해보지 않는 투자를 할 수 있게 됩니다.