토지 경매 입찰 기초개념 이해하기

토지 경매 입찰은 일반 아파트 경매와 다르게 기초개념에 대해 이해하고 입찰하여 합니다.

 

가장 큰 이유는 토지는 아파트와 같이 규격화되어 특정하기 어렵기 때문으로 토지의 모양, 크기, 위치, 용도에 따라 가격도 수치화 하기 어렵습니다.

 

즉, 시세를 정확히 평가하기 어렵다는 것은 여러가지 의미를 내포하며, 특히 부동산 투자 관점에서는 리스크 관리가 어려운 측면이 있습니다.

 

 

토지대장 살펴보기

 

토지는 용도인 지목에 따라 전, 답, 과수원등 굉장히 구분값이 다양하기에 아파트보다 행정적인 정보와 절차를 이해하여야 할 부분이 많을 수 밖에 없으며 역시 시세를 파악하는데도 힘듭니다. 

 

토지대장이란 토지의 소재,지번,지목,면적 부터 소유자의 주소, 주민등록번호, 이름까지 모든 행정정보를 등록하여 토지의 상황을 명확하게 정리하여 알려주는 장부입니다. 

 

보통 소유권과 그외 경매에 필요한 정보인 권리관계 정보는 부동산등기부등본에서도 확인할 수 있지만, 토지의 경우 토지대장에 건물의 경우 건물대장에 우선하여 등록됩니다. 

 

만약 경매물건에 토지대장에 등록되어 있는 정보와 등기부등본에 등록되어 있는 정보가 다를 경우 토지의 지목과 면적등 토지를 표시하는 정보에 관한 정보는 토지대장에 등록 정보를 우선하여 기준으로 삼아야 합니다.

이는 건물대장도 마찬가지로 등기부등본은 권리관계에 대한 정보를 우선하여 참고하시기 바랍니다.

 

등기부등본은 법적문서로서 공신력이 없기 때문에 만약 오기된 정보로 인하여 경매에 잘못 참여하더라도 경매를 취소하거나 손해배상을 받을 수 없는 난처한 상황에 빠지게 될 수 있습니다.

 

그렇기 때문에 반드시 등기부등본과 토지대장, 건물대장을 각각 열람하여 정보를 체크해야 합니다. 토자대장은 정부24 홈페이지에서 무료 열람이 가능하니 참고해 활용해 보시기 바랍니다.

 

토지거래허가구역

 

토지거래허가구역이란 토지 투기 수요를 억제하기 위해 특정 지역을 거래규제지역으로 지정하여 구역 내 토지를 거래하기 위해서는 관할 구청에 허가를 받아야 하는 제도입니다.

 

토지의 경우 이렇듯 토지거래허가구역의 지정 유무를 사전에 인지해야 합니다. 다만, 경매로 낙찰 받는 토지의 경우 일반 매매와 달리 예외적으로 허가를 받지 않아도 되는 혜택이 있습니다. 

 

보통 토지거래허가구역으로 묶여 있다는 것의 의미는 인근 지역이 국가기반의 산업단지나 대규모 개발이 예정되어 있다는 뜻이기 때문에 투자가치가 매우 높다고 볼 수 있습니다.

 

그런 의미에서 토지거래허가구역을 경매로 낙찰받는 다는 것은 규제를 피하여 토지를 취득할 수 있다는 기회가 됩니다만 한편으론 매각 시에는 매수인이 허가를 받아야 하는 의무사항이 있기 때문에 단기 투자로는 적합하지 않습니다.

 

농지취득자격증명원

 

토지를 경매로 취득할 때 가장 중요한 것은 농지취득자격증명원을 발급 받을 수 있는지 확인하여야 합니다.

농지취득자격증명원이란 말그대로 농지 취득을 희망하는 사람이 농지 취득 자격을 갖추었는지 확인하는 문서로써, 논, 밭, 과수원등 지목에 상관없이 실제 농작물을 재배하고 있는 토지를 말합니다.

 

이와 같이 농지취득자격증명원이 필요한 이유는 바로 등기이전을 하기 위해 필요하다는 점 때문입니다. 일반 매매 뿐만아니라 경매의 경우도 동일하게 동 서류 제출이 의무사항이기에 반드시 체크하여야 합니다.

 

또한, 법원에서 농지 낙찰 후 농지취득자격증명원을 7일 이내에 집행법원에 제출하지 못하면 매각이 불허가 되고 입찰보증금마저 몰수당하게 되니, 일정도 신경써서 진행해야 합니다.

 

농지취득자격증명원은 시군구청에 신청하면 4일이내 발급토록 되어 있으며 당일 발급도 가능합니다.

 

토지이용계획확인서

 

토지이용계획확인서는 관련 법률 조항에 해당 토지에 행정적 개발제한사항이 있는지 확인하는 서류입니다.

 

토지이용계획확인서는 토지이음 사이트에서 무료로 발급, 조회가 가능하며, 토지의 면적, 지목, 개별공시지가, 용적률, 건폐율, 용도지역, 용도구역, 도시계획시설, 도시계획사업과 입안내용을 확인할 수 있습니다.

 

해당 문서를 열람시 지역, 지구단위 구역 안애세 행위제한내용 즉 투자 계획과 관련된 내용을 살펴볼 수 있는데요, 예컨데 준주거지역, 제1종지구단위계획 구역등에 따른 건폐율, 용적률, 층수 높이제한, 도로조건에 관련된 내용이 자세히 살펴볼 수 있습니다.

 

토지이용계획 가이드라인에 따른 카테고리를 확인해보면, 행위가능여부, 건폐율, 용적률, 층수, 높이제한, 건축선, 도로조건등이 있습니다.

 

앞서 살펴본 등기부등본, 토지대장, 토지거래허가구역, 농지취득자격증명원과 함께 경매 투자시 꼭 살펴봐야 할 서류이니 실무상 경매 사전에 꼭 참고해 활용해보시기 바랍니다.