부동산 투자 경매 시세 파악하는 법

부동산 경매로 투자를 할 때 보통 권리분석이 어렵게 느껴지기에 시세를 파악하는데는 소흘한 경우가 많습니다. 하지만 권리분석만큼 시세파악도 투자에 중요한 요소입니다.

 

부동산 투자 경매 시세 파악이 중요한 이유

 

 

사실 부동산의 시세는 기본 중 기본입니다. 왜냐하면 경매를 통해 부동산을 취득하려는 가장 큰 이유는 싸게 사기 위해서이기 때문입니다. 싸다는 것에 대한 기준은 바로 시세보다 싸다는 것을 의미하고, 시세보다 싸게 사야 하는 이유는 시세대로 매각하여 이익을 남기기 위해서입니다.

 

이렇듯 경매라는 방법론도 크게 보면 투자 방식에 하나에 불과하며 만약 시세보다 비싸게 사게 된다면 굳이 경매를 통해 살필요가 없습니다.

 

시세보다 저렴하게 사는 메리트로 인해 일반 매매보다 거래의 높은 위험성을 감수하고 경매를 참여하는 것인데 역발상을 통해 생각해보면 저렴한 메리트가 없는 경매 물건은 투자가치가 전혀 없는 것입니다.

 

경매는 일반매매보다 보수적이고 엄격한 절차에 따라서 진행해야 합니다. 즉, 실수로 시세파악을 잘못해서 낙찰을 받게 되어도 이를 회피할 방법은 응찰 시 납부한 입찰보증금을 포기하는 방법밖에 없습니다.

 

매매가가 1억이라면 1천만원을 실수의 댓가로 지불하기에는 너무 큰 손실이며, 이렇게 뼈아픈 손실은 남에게만 일어나는 일이 아니라 경매에서 시세파악을 하지 않은 사람 누구에게나 발생할 수 있는 일입니다.

 

현장조사로 시세 파악 하는 법

 

현장조사로 시세 파악을 하는 방법은 굉장히 간단합니다. 경매 물건지의 인근 부동산을 방문하여 상담하고, 3~4곳의 가격비교를 통해 적정 매매가를 조사하는 것이 다입니다.

 

하지만, 적정 매매가를 구하는것은 쉽지만 쉽지 않습니다. 이게 무슨 말이냐면 내가 중개업소에 방문할 때 어떤 입장인지에 따라 가격이 달라질 수 있다는 것을 의미합니다.

 

본래 부동산의 거래가격은 거액이기에 매수자와 매매자간의 거래희망가격이 다르게 마련입니다.

 

매수자는 조금이라도 싸게 사고 싶고, 매도자는 조금이라도 비싸게 팔고 싶기에 매수가와 매도가의 가격차이가 꽤 큰편입니다. 

 

다시말해 복수의 부동산을 방문 상담 시 매수자입장으로 상담을하거나 매도자 입장으로 상담을 하는 식의 입장전환을 통해 시세를 파악하는 것이 중요하다는 의미입니다.

 

1. 매도인 입장으로 중개업소를 방문하여 시세를 조사 시 체크포인트는 집주인의 관점의 관련된 정보를 파악하고 있어야 합니다. 기본적으로 집의 구조와 관리비 정도는 파악하고 있어야 중개사와 상담시 막힘없이 진행이 가능할 것입니다. 

 

또한, 매매가 뿐만아니라 전세, 월세가도 함께 조사하면 좋은데 이는 보통 집주인이 집을 내놓으며 매매와 전세를 결정하지 않고 상담하는 패턴을 보이기 때문입니다.

 

2. 매수인 입장으로 중개업소를 방문하여 시세를 조사 시 체크포인트는 집을 사야하는 시나리오를 미리 준비해야 합니다. 예컨대 직장의 이동으로 매수를 고려한다던지, 자녀 교육이동으로 매수를 고려한다던지의 타당한 논리를 확인하시기 바랍니다.

 

3. 실제 경매를 위한 투자임을 밝히고 시세를 파악하는 것입니다. 차라리 솔직히 오픈함으로써 중개인과 허심탄회한 조사를 할 수 있고, 간혹 중개인도 경매에 관심이 있는 경우도 있어 공통관심사로 서로 호의적인 관계를 유지할 수 있습니다.

 

온라인 조사로 시세 파악 하는 법

 

앞서 오프라인 조사도 단점이 있습니다. 바로 중개인이 거짓으로 시세를 알려주는 경우도 있기 때문인데 물론 여러곳의 중개업체를 방문하여 비교해보면 알 수 있지만, 정보의 신뢰성을 믿기 어려운 곳도 많이 있습니다.

그렇기 때문에 온라인으로도 함께 경매 물건에 대한 시세파악을 통해 크로스 체크를 해야 합니다.

 

온라인 조사는 보통 네이버 부동산 사이트를 통해 이용하는 경우가 많습니다. 네이버 부동산 사이트는 보편적으로 널리 이용하는 시세 조사 사이트이기 때문에 물건에 대한 대략적인 시세를 파악하는데는 도움을 받을 수 있습니다.

 

하지만 물건을 등록하는 주체가 매도인이기 때문에 호가위주로 시세가 설정되어 있어 실제 거래금액보다는 높게 책정되어 있는 경우가 많습니다.

 

그럴때는 국토교통부 부동산 실거래가를 통해 조사해봐야 합니다. 실거래가는 매매가와 매수가가 합의를 이룬 가격이기 때문에 호가위주의 네이버 부동산 가격보다 더 높은 신뢰성을 보장 할 수 있습니다.

 

단점을 꼽자면 소규모 단지나 주택 등의 경우 최근 실거래가를 확인 할 수 없는 경우가 있습니다. 너무 거래가 드물기 때문으로 이런 경우에는 실거래가외에 부동산 114를 비롯한 다음 부동산 등 다양한 사이트를 활용해 조사를 해야 합니다.