부동산 경매 말소기준권리 찾는 방법

부동산 경매 투자에서 큰돈을 잃지않기 위해 꼼꼼히 살펴봐야하는 부분이 바로 권리분석입니다. 권리분석은 말소기준권리를 찾는 것에서 시작합니다.

 

말소기준권리란?

 

 

말소기준권리란 언뜻 보면 법률용어와 같이 어렵고 복잡하게 느껴지지만 사실 실무에서 많이 사용하는 단어가 보편적으로 이용되는 것입니다. 즉, 법률용어는 아니지만 그에 준하는 용어로서의 가치를 지니고 있습니다.

 

말소기준권리를 풀어쓰면 말소가 될 때 기준이 되는 권리로 표현할 수 있으며, 말소기준권리 이전과 이후의 권리냐에 따라 낙찰자 입장에서는 추가 비용 부담유무가 발생하게 되고 채권자 입장에서는 낙찰 시 배당을 받을 있을 지에 대한 권리가 정해지는 것입니다.

 

즉, 경매라는 절차를 통해 낙찰자에게 해당 부동산이 매각 될 때 권리가 소멸이 되거나 또는 낙찰자에게 인수되거나 둘 중 하나로 되는 옵션을 뜻하는 권리를 말합니다.

 

그렇기 때문에 말소기준권리를 알아야 경매 낙찰가 외에 추가 비용 부담이 없는지를 파악할 수 있게 되는 것입니다.

 

이와 같이 말소기준권리가 되는 권리는 근저당권, 가압류, 경매기입등기, 전세권, 담보가등기 등이 있으며 만약 말소기준권리가 2개 이상 있을 경우 선입선출 논리에 따라 먼저 등기된 권리를 우선하여 기준권리로 정합니다.

 

말소기준권리는 부동산 등기부등본을 통해 확인해볼 수 있습니다.

 

예를들어 부동산 등기부등본에 근저당권, 가압류, 경매기입등기 순서로 날짜흐름에 따라 등기가 되어있다면 말소기준권리는 당연히 가장 선순위로 등기한 근저당권이 되는 것입니다.

 

실제로 보통 부동산은 주택담보대출을 통해 소유권이전 등기를 하므로 가장 선순위 권리로 말소기준권리가 되는 것은 근저당권이 되는 경우가 많습니다. 애석하게도 근저당권 이후의 권리인 가압루, 경매기입등기는 배당을 받지 못하고, 낙찰자는 인수하지 않고 소멸되는 권리가 됩니다.

 

근저당권

 

근저당권은 저당권의 일종으로 보통 은행이 채권자로서 대출신청자가 채무자가 되어 집을 담보로 대출을 받고 이자를 납부하는 형식의 계약 체결 시 대출에 대한 담보를 위한 저당권입니다.

 

만약 채무자가 돈을 약속대로 갚지 않으면 채권자는 채무자의 담보를 매각하여 채권을 회수할 수 있기 때문에, 보통 경매를 통해 근저당권을 설정한 은행이 임의경매 형식으로 경매개시신청을 하게 됩니다.

 

우리가 보통 근저당권은 부동산등기부등본을 통해 확인할 수 있으나, 등본상 표시된 채권최고액은 실제로 채무자가 빌린 대출금보다 높게 설정하여 약 120~130%로 등기가 됩니다. 은행 입장에서는 원금과 밀린 이자를 보존하기 위해 채권최고액을 20~30%더 높게 설정하는 것입니다. 

 

근저당권은 민법 상 물권으로 채권보다 우선하며 선순위로서 말소기준권리가 되는 경우가 가장 많으니 참고하시기 바랍니다.

 

가압류

 

가압류란 압류이전에 채무자가 재산을 처분하지 못하도록 임시적 처분금지 조치를 뜻하는 법률 용어입니다.

 

보통 압류에 소요되는 시간이 3개월 이상이기 때문에 이전에 채무자가 부동산을 처분해버리면 채권자가 소송에서 승소하더라도 실익이 없기에, 가압류를 등기하게 됩니다.

 

보통 가압류는 일반 상거래 채권채무 관계에서 많이 발생하게 됩니다. 가압류가 가장 선순위로 등기되었을 경우 말소기준권리가 되며, 그 이후에 등기된 근저당권, 전세권등의 등기는 모두 말소됩니다.

 

하지만 실무적으로 가압류가 근저당권보다 우선하여 등기되는 경우는 많지 않으니 참고하시기 바랍니다.

 

경매기입등기

 

경매기입등기는 해당 부동산이 경매가 진행될 것을 예고하는 등기입니다.

 

즉 법원에서 경매를 진행하고 있는 부동산이므로 말그대로 경매기입등기를 하는 것이기에 압류와 같이 처분금지하는 효과가 있게 됩니다. 

 

경매기입등기는 경매 시작을 전달하는 목적이 있기 때문에 경매 종료시에는 당연히 소멸되는 권리입니다. 또는 경매 취하시에도 동일합니다.

 

만약 경매기입등기가 말소기준권리가 되면 앞서 살펴본 근저당권과 가압류와 같은 효과를 지녀 후순위 권리는 모두 소멸되는 권리가 됩니다.

 

전세권

 

전세권은 세입자가 집주인과 임대차계약 시 보증금을 주고 사용권리를 등기하는 것으로서, 집주인과 세입자간 계약만으로는 권리를 보호받지 못합니다.

 

다시말해 전세권이라는 등기 행위를 통해서만 권리를 인정받을 수 있으며, 물권으로서 우선하는 권리가 됩니다. 하지만 실무적으로 전세권 등기는 집주인이 등기부등본이 지저분해진다는 이유로 잘 용납하지 않기 때문에, 등기가 되는 경우가 많지 않습니다.

 

다만, 세입자 입장에서 보증금액이 커질 수 록 리스크도 높아지기 때문에 꼭 전세권을 등기해놓아야 하며, 담보물의 가치가 얼마인지도 미리 체크해놓아야 합니다.

 

전세권도 앞서 살펴본 근저당, 가압류등과 같이 가장 선순위일 경우 말소기준권리가 됩니다.

 

담보가등기

 

담보가등기라 함은 일반 상거래 채권에서 집을 담보로 임시적으로 등기를 하는 권리입니다.

 

즉, 실제로 소유권 이전등기를 한 보존등기가 아닌 임시적 가등기 상태로 만약 채무자가 돈을 갚지 않을 경우 본등기로 소유권을 이전하게 됩니다.

 

담보가등기도 가장 선순위 일 경우 말소기준권리가 되어 그 이후에 등기된 권리는 모두 소멸됩니다.

 

오늘 살펴본 말소기준권리는 경매 권리분석의 중요한 시작점이므로 꼭 인지하고 분석하셔야 합니다.

 

말소기준권리

1. 근저당권    2. 가압류, 압류    3. 경매기입등기    4. 전세권    5. 담보가등기