부동산 경매 투자 개념 이해하기

 

부동산 경매에 대해 어렵고 힘든 미지의 투자방법이라고 생각하시는 분들을 위해 투자 개념 정보를 안내해 드리겠습니다.

 

부동산 경매란?

 

부동산 경매란 무엇일까요? 흔히 경매라고 생각하면 어려운 법률용어와 다소 위협적인 강제집행과 같은 단어들로 인해 쉽게 접근하기 어려운 영역이라고 오해하는 경우가 많습니다. 특히 부동산 경매에 나온 물건들은 그 자체에 특별한 하자가 있거나 문제가 있어서 나온 것이 아닙니다.

 

부동산 경매에 나온 물건이 나오는 가장 큰 이유는 채권채무관계로 인해 채무자가 정해진 기간에 채권자에게 돈을 갚지 못했기 때문입니다. 즉, 민사상 계약서에 약속한 의무를 이행하지 않았을 뿐 경매는 단지 매각 절차에 불과한 것입니다.

 

사전적 용어로 경매란 물건을 팔고자하는 사람이 물건을 사고자 하는 다수의 사람에게 매수 청약을 실행하여 가장 높은 가격을 제출한 사람에게 물건을 매도하는 방법입니다.

 

부동산 경매도 마찬가지 입니다. 법원 주관하에 돈을 받지 못한 주체(사람,법인외)이 경매를 신청하면 법원이 경매일정, 방법등을 공지하고 경매에 참가한 응찰자 중 가장 높은 가격을 제출한 응찰자에게 매각을 허가하는 제도인 것입니다.

 

부동산 경매 투자 개념

 

우리가 흔히 부동산을 취득할 때 가장 힘든 부분은 바로 큰 돈이 든다는 점일 겁니다. 그런면에서 부동산을 취득하는 방법은 일반매매로 취득하거나 또는 바로 경매를 통해 취득하는 것입니다. 즉, 일반매매에 비해 다소 어렵고 복잡한 절차를 통해 경매를 이용하는 사람들은 왜 그런 방법을 선택하는 것일까요?

 

바로 부동산 경매는 일반매매보다 다 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 방법이 될 수 있기 때문입니다. 큰 목돈이 필요한 부동산 투자 시장에서 경매야 말로 적은 돈으로 투자할 수 있는 안성맞춤 전략이 되는 것입니다.

 

그럼 부동산 경매 투자를 위해 알아할 개념에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

부동산 경매 투자는 반드시 시세보다 낮은 가격으로 해야 합니다

 

간혹, 마음에 드는 부동산을 낙찰받기 위해 경쟁적인 입찰가를 작성하려다 보면, 오히려 시세보다 높은 가격으로 경매를 낙찰받는 경우가 있습니다. 하지만 굳이 여러가지 리스크를 감안하면서까지 높은 경매가로 부동산을 투자한다면 이것은 실패한 투자라고 봐야 할 것입니다. 투자자는 반드시 투자물건에 대한 가치판단을 1순위로 생각하고 투자해야 수익을 얻을 수 있습니다.

 

부동산 경매는 의외로 권리분석이 어렵지 않은경우가 많습니다

 

앞서 살펴본 것과 같이 부동산 경매를 통해 부동산을 취득하려면 복잡할 절차가 필요합니다. 이런 절차가 필요한 연유는 바로 채권, 채무관계에 대한 권리분석이 필요하기 때문인데요,

권리분석은 한마디로 경매로 진행되는 부동산에 '인수되는 권리'가 있는지 없는지 판단하는 것이라고 정리할 수 있습니다.

 

물론 경매물건에 따라 유치권, 지상권등 다양한 권리관계로 인해 복잡하고 어려운 권리분석 사례도 있지만 대체로 인수되는 권리만 잘 살펴보면 권리분석이 쉽게 정리되는 사례가 다수입니다.

 

다시 풀이하자면 간단하고 쉬운 권리분석만으로 부동산 투자를 할 수 있다는 뜻으로 저렴한 가격에 부동산을 취득하여 수익을 올릴 수 있습니다.

 

하지만 부동산 경매 절차에 대한 기본 개념과 이해는 필수적입니다. 즉 법원에서 제공하는 다양한 정보와 서류를 보는 방법을 이해하고 권리분석에 적용해야할 것입니다. 또한, 권리분석에 그칠 것이 아니라 현장에 직접 나가 경매 부동산에 대한 현장실사와 가격 분석도 필요합니다. 

 

부동산 경매 절차는 법원의 도움을 받을 수 있습니다

 

부동산 경매의 끝단은 현재 거주하고 있는 임차인과의 협상이라고 할 수 있습니다. 임차인과 계속 계약을 체결하든 또는 퇴거를 통한 임차인을 구하던지 간에 어쨌든 임차인을 내보내는 법적절차가필요할 수 있습니다.

바로 이 절차를 명도절차라 일컫는데요, 부동산 절차는 국가 기관인 법원에서 시행하는 제도로서 법원이 부동산을 처분해 채권자에게 돈을 돌려주는 엄연한 국가 법집행의 한 부분입니다.

 

그렇기 때문에 낙찰자는 명백한 소유권자로서 법원에게 인정을 받은 상태에서 임차인에게 퇴거를 요구하고 강제집행할 수 있는 것입니다.

 

물론 사람이 살던 집에서 나가게 되면 감정적인 요인이 동반되어 다툼이나 분쟁이 있을 수 있지만, 이런 부분들은 법원제도를 통해 충분히 도움을 받고 해결할 수 있습니다. 

 

그렇기 때문에 경매를 통해 부동산을 취득한 투자자는 감정적인 소모나 죄책감 없이 부동산을 취득하는 과정을 거칠 수 있는 것입니다.  

 

부동산 경매 절차

 

부동산 경매절차는 크게 6가지로 나누어 볼 수 있습니다. 법적 절차인 만큼 법원에서 정한대로 진행해야 하며, 투자자 입장에서는 사전에 절차에 대해 숙지행야 실수를 줄일 수 있습니다.

 

법원 개시결정, 매각 준비

 

이 절차는 채권자가 채무자에게 계약서상 약속된 돈을 못받았을 때, 경매 신청을 통해 진행됩니다. 법원은 채권자의 신청에 따라 검토 후 개시결정을 내리게 됩니다. 개시결정 이후 매각 목적물 부동산의 가치를 측정하기 위해 감정평가사에게 위탁하여 시장가치를 평가하도록 하고 매각 준비를 진행합니다.

 

배당요구 종기 결정

 

배당이란 경매 매각 대금을 채권자에게 나눠주는 것을 뜻합니다. 즉, 배당요구 종기는 채권자를 비롯하여 매각 대상 부동산에 권리자들에게 법원이 정한 날짜까지 얼마의 돈을 받아야 하는지 서류를 제출할 수 있는 기한입니다. 만약 배당요구 종기일자에 권리자가 신청하지 못하면 다시 신청할 수 없기 때문에 물건이 매각되어도 돈을 받을 수 없게 됩니다.

 

매각기일

 

경매 매각기일은 대상 물건의 입찰일자입니다. 매각대상이 되는 부동산의 관할 법원에서 매각을 실시하며, 정해진 일정에 따라 입찰자는 입찰서류 작성과 입찰보증금을 제출해야 합니다. 법원은 매각일자에 최고가 입찰자를 공개하고, 최고가매수신고인은 낙찰자가 됩니다. 만약, 입찰자가 없으면 유찰되며 다시 매각기일이 잡히게 됩니다.

 

매각허가결정

 

앞선 매각기일에 최고가매수신고인에게 특별한 사정이 없거나 그외 이해당사자, 법적절차에 하자가 없다면 약 일주일이후 매각허가결정을 내립니다. 또한 법원의 매각허가결정 이후 이의신청, 즉시 항고 절차가 없을 경우 경매절차는 확정되어 최고가매수신고인은 매수인으로서의 권리와 의무를 갖게 됩니다.

 

잔금 납부, 소유권이전등기

 

매수인은 매각허가 결정일자로 부터 1개월이내에 앞서 납입한 보증금 외 낙찰 잔금을 모두 납부해야 합니다. 이때 부족한 잔금은 경락대출을 통해 대납할 수 있으며 잔금일 모두 납입한 후 비로소 소유권이전 등기를 통해 부동산을 취득하게 됩니다.

 

배당

 

낙찰자가 납입한 경매 잔금을 법원에서 계산하여 앞서 신고한 배당요구자들에게 권리순위에 따라 배당을 실시합니다. 보통 배당기일은 잔금 납부일 약 1개월뒤에 진행되며, 배당이 완료되면 비로소 경매절차가 종료되게 됩니다.