공매로 낙찰 잘 받는 순서 권리분석 알아보기

공매로 낙찰을 잘 받는 절차, 순서와 권리분석 요령에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

공매로 낙찰 잘 받는 순서

 

공매와 경매는 대체로 절차나 진행 방식이 유사하지만 몇가지 다른점이 있기 때문에 개념에 대한 인지가 필요합니다. 공매는 대체로 국가에 납부해야할 세금등을 미납하여 조세채권에 의해 개시가 결정되는 절차입니다. 

 

공매에서 권리분석의 시작은 말소기준권리를 찾는 것입니다. 말소기준권리를 우선 찾아야 소멸되는 권리와 인수해야 하는 권리를 구별할 수 있기 때문이고, 이에 따라 부동산 투자 여부를 결정하게 되는 것입니다.

 

공매에서 말소기준권리에 따라 후순위 권리가 소멸되는 근거는 다음과 같습니다.

 

국세징수법 기본통칙 제79-77 [매각에 수반하여 소멸되는 권리] 제77조에서 매각에 수반하여 소멸되는 권리에는 다음의 것이 있으며, 이들 권리는 매수인이 매수대금을 납부한 때에 소멸하는 것으로 한다. 1. 매각재산상에 설정된 저당권 등의 담보물권 2. 전호의 소멸하는 담보물권 등에 대항할 수 없는 용익물건, 등기된 임차권 3. 기타 압류에 대항할 수 없는 권리

 

이를 풀이하자면 말소기준권리가 될 수 있는 것은 근저당권, 압류 및 가압류, 경매기입등기, 담보가등기가 됩니다. 

 

권리분석 알아보기

 

공부상의 말소기준권리를 찾았다면, 다음 순서는 등기부등본읕 조회하여 인수되는 권리와 인수되지 않는 권리를 검색, 분석하는 것입니다. 등기부등본 갑부, 을부를 모두 살펴 모든 권리를 순차적으로 나열합니다.

 

그 중 등기부등본 상으로 알 수 있는 인수되는 권리는 가압류, 배당요구를 하지 않은 선순위전세권, 선순위지상권, 선순위가처분, 선순위가등기, 선순위지역권등이 있습니다.

 

이렇듯 인수되는 권리는 말소기준권리보다 후순위에 있더라도 낙찰자가 인수해야 하므로 권리가액을 파악하여 공매에 참여하여야 합니다. 만약, 제대로 된 권리분석이 이루어지지 않아 인수되는 권리를 인지하지 못한 채 공매에 참여할 경우 그 권리가액 만큼을 고스란히 손해로 지출해야하기 때문입니다.

 

한편, 모든 권리가 등기부등본에 표기되어 있는 것은 아닙니다. 

 

즉, 등기부등본상 기재된 권리외에도 추가로 인수될 수 있는 권리가 존재한다는 것을 의미하기에 현장조사나 법원 감정평가서, 매각물건명세서 등을 통해 파악하여야 합니다.

 

특히 흔히 발생하는 이슈가 배당력 있는 요구를 하지 않은 임차인이나 공사대금을 받지 않은 유치권자 사례가 있는데, 이와 같이 점유로서 권리를 완성하고 있는 인수권리는 현장조사를 하지 않으면 알 수 없습니다.

 

그외에도 법정지상권, 분묘기지권등 권리분석을 통해 인수되는 권리를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

 

사실 권리의 명칭이 법률용어 인 탓에 복잡하고 어려워보이긴 하지만 대체로 말소기준권리 이후 후순위권리는 말소되어 인수되지 않는 권리가 대부분입니다. 

 

특히 등기부등본에 기재되지 않은 권리는 매각조건에 기재되고, 기재되지 않아 착오로 공매를 참여했을 시 이를 근거로 취소 신청을 접수할 수 있기에 1차적으로 등기부등본과 매각조건을 우선하여 살펴봐야 할 것입니다.

 

매각조건

 

경매절차에서 낙찰 이후에 추가적으로 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는 경우에는 매각물건명세서 상에 권리사항을 기재해 놓아 확인할 수 있습니다. 

 

앞서 살펴본 것과 같이 이부분이 오기나 누락 되었을 경우 경매절차에 흠결이 있는 것으로 보아 매각불허가 신청을 할 수 있습니다.

 

공매에서는 이를 유의사항에 기재하여 놓는데, 예를들어보면

 

1. 유치권

 

유의사항에 다음과 같이 기재될 수 있습니다. 본건은 유치권신고서가 접수된 건으로 이점 유의하시어 사전조사후 입찰바랍니다.(신고내용: 전사용자에게 점유권 및 인도합의금으로 지급한 4000만원 및 공사대금 1000만원에 대한 유치권 신고) 

 

2. 대항력있는 임차인

 

본건은 권리신고한 임차인의 서류에 의하여 대항력 있는 임차인이 있을 수 있으므로 사전조사 후 입찰바람

 

3. 법적지상권

 

본건은 대지권없이 건물만 매각하오며, 등기부등본상 건물면적 41m2이고 집합건축물대장상 면적 36m2로 다소 차이가 있는 바 사전조사후 입찰바랍니다.

 

이와 같이 매각조건에는 등기되지 않은 인수 되는 권리에 대해 표기를 해놓았기 때문에 기재사항과 같이 별도의 현장조사를 통한 권리가액 파악이 우선입니다.